Prelazione e riscatto: vendita in blocco o cumulativa (artt. 38-39 L. 392/78)

Sulla base della disciplina vigente in materia di locazioni ad uso diverso dall'abitativo e dei principi civilistici in tema di interpretazione del contratto e simulazione, sussistono significativi margini per esercitare l'azione di riscatto ex art. 39 della Legge 392/1978 qualora si riesca a dimostrare che l'alienazione dell'intero stabile costituisca, in realtà, una vendita cumulativa finalizzata all'elusione del diritto di prelazione.

Ecco il quadro normativo e operativo per la difesa del conduttore:

1. Inquadramento normativo: Prelazione e Riscatto

Il diritto di prelazione del conduttore commerciale è sancito dall'art. 38, L. 392/1978 1[Disciplina delle locazioni di immobili urbani. ]L. 392/1978, art. 39… o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione puo', entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa. …, che impone al locatore l'obbligo di notificare la denuntiatio in caso di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile. Qualora tale obbligo venga eluso, l'art. 39, L. 392/1978 2[Disciplina delle locazioni di immobili urbani. ]L. 392/1978, art. 38… In caso di successiva vendita il termine di sessanta giorni per l'esercizio del diritto di prelazione, stabilito dall' articolo 38, terzo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392 , e' elevato a centottanta giorni". attribuisce al conduttore il diritto di riscattare l'immobile dall'acquirente (o da successivi aventi causa) entro sei mesi dalla trascrizione del contratto. Tali disposizioni sono pienamente applicabili alle locazioni commerciali ai sensi dell'art. 41, L. 392/1978 3[Disciplina delle locazioni di immobili urbani. ]L. 392/1978, art. 41Ai contratti previsti nell'articolo 27 si applicano le disposizioni degli articoli da 7 a 11. Le disposizioni di cui agli articoli 38, 39 e 40 non si applicano ai rapporti di locazione di cui all'articolo 35..

2. Il discrimine tra vendita "in blocco" e "cumulativa"

La giurisprudenza di legittimità ha consolidato la distinzione tra:

• Vendita in blocco (reale): si ha quando l'alienazione riguarda l'intero edificio (o una porzione organica dello stesso) che costituisce un unidun strutturale e funzionale. In questo caso, il diritto di prelazione è escluso perché l'oggetto del contratto è diverso dal bene locato.
• Vendita cumulativa (fittizia): si configura quando più immobili (tra cui quello locato) vengono venduti contestualmente con un unico atto, ma mantengono la loro individualità e autonomia funzionale. In tale ipotesi, il diritto di prelazione e il conseguente riscatto rimangono integri.

3. L'intento elusivo e la frode alla legge

Se l'accorpamento dei beni nell'atto di vendita è stato operato artificiosamente al solo fine di negare la prelazione, l'operazione può essere inquadrata come un contratto in frode alla legge ai sensi dell'art. 1344 c.c. 4Art. 1344 c.c.Art. 1344. (Contratto in frode alla legge). Si reputa altresi' illecita la causa quando il contratto costituisce il mezzo per eludere l'applicazione di una norma imperativa., volto a eludere una norma imperativa (l'art. 38 della L. 392/78).
Per contestare la qualificazione data dalle parti (vendita in blocco), è necessario:

• Indagare l'intenzione delle parti: ai sensi dell'art. 1362 c.c. 5Art. 1362 c.c.… Nell'interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole. Per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto., il giudice non deve limitarsi al nomen iuris utilizzato nel contratto, ma indagare la comune intenzione delle parti e il loro comportamento complessivo, verificando se sussista un'effettiva unità obiettiva dei beni alienati.
• Far valere la simulazione: se il locatore ha simulato un'unitaria operazione di vendita per nascondere una pluralità di trasferimenti distinti, trova applicazione l'art. 1414 c.c. 6Art. 1414 c.c.… Il contratto simulato non produce effetto tra le parti. Se le parti hanno voluto concludere un contratto diverso da quello apparente, ha effetto tra esse il contratto dissimulato, purche' ne sussistano i requisiti di sostanza e di forma. Le precedenti disposizioni … in tema di effetti della simulazione.

4. Onere della prova e Presunzioni

La prova dell'intento elusivo e della mancanza di unità funzionale può essere fornita tramite presunzioni semplici ex art. 2729 c.c. 7Art. 2729 c.c.Art. 2729. (Presunzioni semplici). Le presunzioni non stabilite dalla legge sono lasciate alla prudenza del giudice, il quale non deve ammettere che presunzioni gravi, precise e concordanti. Le presunzioni non si possono ammettere nei casi in cui la legge esclude la prova per testimoni.. Elementi gravi, precisi e concordanti che il difensore può addurre includono:

• L'assenza di collegamenti strutturali o pertinenze comuni tra l'immobile locato e gli altri cespiti alienati.
• L'autonomia degli accessi e degli impianti.
• La destinazione d'uso disomogenea dei vari locali oggetto della vendita.
• Eventuali frazionamenti del prezzo operati internamente o nelle trattative che tradiscano una considerazione atomistica dei beni.

5. Conclusione operativa

L'azione di riscatto è esperibile entro il termine decadenziale di sei mesi dalla trascrizione del contratto di compravendita 2[Disciplina delle locazioni di immobili urbani. ]L. 392/1978, art. 38… In caso di successiva vendita il termine di sessanta giorni per l'esercizio del diritto di prelazione, stabilito dall' articolo 38, terzo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392 , e' elevato a centottanta giorni"..
Si consiglia di:

1. Verificare la sussistenza di un'oggettiva unità strutturale: la "zona grigia" della vendita cumulativa è l'alveo naturale per l'esercizio del riscatto se i beni sono solo "accostati" e non integrati.
2. Promuovere l'azione ex art. 39 L. 392/78, chiedendo contestualmente l'accertamento della natura cumulativa della vendita e dell'eventuale intento fraudolento ex art. 1344 c.c.
3. Procedere tempestivamente alla trascrizione della domanda giudiziale di riscatto, ai sensi dell'art. 2652 c.c., n. 3 8Art. 2652 c.c., n. 3Art. 2652. (Domande riguardanti atti soggetti a trascrizione. Effetti delle relative trascrizioni rispetto ai terzi). Si devono trascrivere, qualora si riferiscano ai diritti menzionati nell'art. 2643, le domande giudiziali …, per rendere l'eventuale sentenza favorevole opponibile a terzi che acquistino diritti nelle more del giudizio.