Vendita forzata: custode, perizia e termini offerte riforma 2015

La disciplina della vendita forzata immobiliare ha subito rilevanti modifiche con la riforma del 2015 (D.L. 83/2015, conv. in L. 132/2015), volta a snellire le procedure e favorire la partecipazione dei potenziali acquirenti. Il quadro normativo attuale è delineato dagli artt. 559, 560, 568, 569 e 571 c.p.c. [Source 1, 2, 3, 4, 5].

1. Il ruolo del Custode Giudiziario

Il custode svolge una funzione centrale non solo nella conservazione, ma anche nella promozione della vendita del bene 1Codice di Procedura CivileArt. 559 c.p.c.… Salvo che la sostituzione nella custodia non abbia alcuna utilita' ai fini della conservazione o della amministrazione del bene o per la vendita, il giudice dell'esecuzione, con provvedimento non impugnabile emesso entro quindici giorni dal deposito … 2Codice di Procedura CivileArt. 560 c.p.c.… soggetto privo di titolo opponibile alla procedura non oltre la pronuncia dell'ordinanza con cui e' autorizzata la vendita o sono delegate le relative operazioni. Salvo quanto previsto dal nono comma, il giudice dell'esecuzione … 3Codice di Procedura Civileart. 65 c.p.c.Art. 65. (Custode). La conservazione e l'amministrazione dei beni pignorati o sequestrati sono affidate a un custode, quando la legge non dispone altrimenti. ….

• Nomina: Il giudice dell'esecuzione nomina il custode (solitamente un professionista iscritto in appositi elenchi o l'istituto vendite giudiziarie) contestualmente alla nomina dell'esperto stimatore, entro 15 giorni dal deposito della documentazione ipocatastale 1Codice di Procedura CivileArt. 559 c.p.c.… Salvo che la sostituzione nella custodia non abbia alcuna utilita' ai fini della conservazione o della amministrazione del bene o per la vendita, il giudice dell'esecuzione, con provvedimento non impugnabile emesso entro quindici giorni dal deposito ….
• Obblighi di gestione e vigilanza: Il custode deve vigilare affinché il debitore (che può rimanere nel possesso del bene fino al decreto di trasferimento, salvo casi di mala gestione) mantenga l'integrità del bene con la diligenza del buon padre di famiglia 2Codice di Procedura CivileArt. 560 c.p.c.… soggetto privo di titolo opponibile alla procedura non oltre la pronuncia dell'ordinanza con cui e' autorizzata la vendita o sono delegate le relative operazioni. Salvo quanto previsto dal nono comma, il giudice dell'esecuzione ….
• Promozione della vendita: È compito del custode gestire le visite dei potenziali acquirenti, che devono essere prenotate esclusivamente tramite il portale delle vendite pubbliche 2Codice di Procedura CivileArt. 560 c.p.c.… soggetto privo di titolo opponibile alla procedura non oltre la pronuncia dell'ordinanza con cui e' autorizzata la vendita o sono delegate le relative operazioni. Salvo quanto previsto dal nono comma, il giudice dell'esecuzione ….
• Liberazione dell'immobile: La riforma ha rafforzato il potere del custode di attuare l'ordine di liberazione senza le formalità degli artt. 605 ss. c.p.c., avvalendosi se necessario della forza pubblica 2Codice di Procedura CivileArt. 560 c.p.c.… soggetto privo di titolo opponibile alla procedura non oltre la pronuncia dell'ordinanza con cui e' autorizzata la vendita o sono delegate le relative operazioni. Salvo quanto previsto dal nono comma, il giudice dell'esecuzione ….

2. La determinazione del valore (Perizia)

L'art. 568 c.p.c., come novellato nel 2015, impone criteri di stima rigorosi basati sul valore di mercato 4Codice di Procedura CivileArt. 568 c.p.c.… 23, comma 9) che "Le disposizioni di cui all'articolo 13, diverse da quelle indicate nel presente articolo, si applicano anche ai procedimenti pendenti alla data di entrata in vigore del presente decreto. Quando e' gia' stata disposta la vendita, la stessa ha comunque luogo con l'osservanza delle norme precedentemente in vigore e le disposizioni di cui al presente decreto si applicano quando il giudice o il professionista delegato dispone una nuova vendita"..

• Analiticità della stima: L'esperto deve specificare la superficie commerciale, il valore per metro quadro e applicare adeguamenti correttivi per:
  • Assenza della garanzia per vizi;
  • Oneri di regolarizzazione urbanistica;
  • Stato di possesso (presenza di titoli opponibili o meno);
  • Eventuali spese condominiali insolute 4Codice di Procedura CivileArt. 568 c.p.c.… 23, comma 9) che "Le disposizioni di cui all'articolo 13, diverse da quelle indicate nel presente articolo, si applicano anche ai procedimenti pendenti alla data di entrata in vigore del presente decreto. Quando e' gia' stata disposta la vendita, la stessa ha comunque luogo con l'osservanza delle norme precedentemente in vigore e le disposizioni di cui al presente decreto si applicano quando il giudice o il professionista delegato dispone una nuova vendita"..
• Finalità: La perizia deve fornire un quadro completo per consentire al giudice di determinare il prezzo base nell'ordinanza di vendita 5Codice di Procedura CivileArt. 569 c.p.c.Art. 569. (Provvedimento per l'autorizzazione della vendita). A seguito dell'istanza di cui all'articolo 567 il giudice dell'esecuzione, entro quindici giorni dal ….

3. Termini e modalità per l'autorizzazione della vendita

Il procedimento è scandito da termini acceleratori introdotti per evitare stalli procedurali 5Codice di Procedura CivileArt. 569 c.p.c.Art. 569. (Provvedimento per l'autorizzazione della vendita). A seguito dell'istanza di cui all'articolo 567 il giudice dell'esecuzione, entro quindici giorni dal ….

• Udienza di comparizione: Fissata entro 90 giorni dal provvedimento di nomina dell'esperto 5Codice di Procedura CivileArt. 569 c.p.c.Art. 569. (Provvedimento per l'autorizzazione della vendita). A seguito dell'istanza di cui all'articolo 567 il giudice dell'esecuzione, entro quindici giorni dal ….
• Ordinanza di vendita: Con essa il giudice fissa un termine tra i 90 e i 120 giorni per la presentazione delle offerte d'acquisto 5Codice di Procedura CivileArt. 569 c.p.c.Art. 569. (Provvedimento per l'autorizzazione della vendita). A seguito dell'istanza di cui all'articolo 567 il giudice dell'esecuzione, entro quindici giorni dal ….
• Modalità telematiche: Salvo pregiudizio per i creditori, la vendita deve avvenire con modalità telematiche (cauzione, offerta e gara) secondo la normativa regolamentare 5Codice di Procedura CivileArt. 569 c.p.c.Art. 569. (Provvedimento per l'autorizzazione della vendita). A seguito dell'istanza di cui all'articolo 567 il giudice dell'esecuzione, entro quindici giorni dal ….

4. Termini e condizioni per le offerte d'acquisto

L'offerta d'acquisto è regolata dall'art. 571 c.p.c. e presenta caratteristiche di stabilità e convenienza 6Codice di Procedura CivileArt. 571 c.p.c.… stabilito nell'ordinanza)) o se l'offerente non presta cauzione, con le modalita' stabilite nell'ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto. ((148)) L'offerta e' irrevocabile, salvo che: 1) NUMERO ABROGATO DAL D.L. ….

• Irrevocabilità: L'offerta è irrevocabile per 120 giorni, salvo che il giudice ordini l'incanto (ipotesi ormai residuale) o l'offerta non sia accolta 6Codice di Procedura CivileArt. 571 c.p.c.… stabilito nell'ordinanza)) o se l'offerente non presta cauzione, con le modalita' stabilite nell'ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto. ((148)) L'offerta e' irrevocabile, salvo che: 1) NUMERO ABROGATO DAL D.L. ….
• Offerta minima e prezzo base: La riforma del 2015 ha introdotto la possibilità di presentare un'offerta efficace anche se inferiore al prezzo base, purché la riduzione non superi il quarto (25%) del prezzo stabilito nell'ordinanza 6Codice di Procedura CivileArt. 571 c.p.c.… stabilito nell'ordinanza)) o se l'offerente non presta cauzione, con le modalita' stabilite nell'ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto. ((148)) L'offerta e' irrevocabile, salvo che: 1) NUMERO ABROGATO DAL D.L. …. Se l'offerta è pari o superiore al valore base, essa è sempre accolta; se è inferiore (entro il limite del quarto), il giudice può procedere alla vendita se non vi sono istanze di assegnazione e se ritiene che non vi siano possibilità di ottenere un prezzo superiore con una nuova vendita 6Codice di Procedura CivileArt. 571 c.p.c.… stabilito nell'ordinanza)) o se l'offerente non presta cauzione, con le modalita' stabilite nell'ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto. ((148)) L'offerta e' irrevocabile, salvo che: 1) NUMERO ABROGATO DAL D.L. ….
• Cauzione: Deve essere prestata in misura non inferiore al decimo (10%) del prezzo proposto, pena l'inefficacia dell'offerta 6Codice di Procedura CivileArt. 571 c.p.c.… stabilito nell'ordinanza)) o se l'offerente non presta cauzione, con le modalita' stabilite nell'ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto. ((148)) L'offerta e' irrevocabile, salvo che: 1) NUMERO ABROGATO DAL D.L. ….

In sintesi, la riforma ha trasformato il custode in un "agente di vendita" proattivo 2Codice di Procedura CivileArt. 560 c.p.c.… soggetto privo di titolo opponibile alla procedura non oltre la pronuncia dell'ordinanza con cui e' autorizzata la vendita o sono delegate le relative operazioni. Salvo quanto previsto dal nono comma, il giudice dell'esecuzione … e ha reso più flessibile il meccanismo dei prezzi per evitare il fallimento delle aste a causa di valori di stima non aggiornati 4Codice di Procedura CivileArt. 568 c.p.c.… 23, comma 9) che "Le disposizioni di cui all'articolo 13, diverse da quelle indicate nel presente articolo, si applicano anche ai procedimenti pendenti alla data di entrata in vigore del presente decreto. Quando e' gia' stata disposta la vendita, la stessa ha comunque luogo con l'osservanza delle norme precedentemente in vigore e le disposizioni di cui al presente decreto si applicano quando il giudice o il professionista delegato dispone una nuova vendita". 6Codice di Procedura CivileArt. 571 c.p.c.… stabilito nell'ordinanza)) o se l'offerente non presta cauzione, con le modalita' stabilite nell'ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto. ((148)) L'offerta e' irrevocabile, salvo che: 1) NUMERO ABROGATO DAL D.L. ….