Nullità e annullabilità delibere condominiali: Sezioni Unite 16601/2017

La disciplina dell'invalidità delle deliberazioni assembleari nel condominio ruota attorno alla distinzione tra nullità e annullabilità, un confine che la giurisprudenza di legittimità ha delineato con precisione per bilanciare l'esigenza di legalità con quella di stabilità dei rapporti condominiali.

Sebbene la sentenza n. 16601/2017 da lei citata non sia presente nel corpus dei documenti direttamente consultati, i principi cardine in materia di impugnazione ex art. 1137 c.c. sono chiaramente desumibili dal quadro normativo vigente e dall'orientamento consolidato delle Sezioni Unite.

1. Inquadramento Normativo: l'Art. 1137 c.c.

L'art. 1137 c.c. costituisce la norma di riferimento per la contestazione delle delibere 1Codice Civileart. 1137 c.c.Art. 1137. (Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea). Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. …. Essa stabilisce che:

• Le deliberazioni sono obbligatorie per tutti i condomini.
• Ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può chiedere l'annullamento delle delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio.
• L'azione deve essere proposta entro il termine perentorio di 30 giorni 1Codice Civileart. 1137 c.c.Art. 1137. (Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea). Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. ….

2. La distinzione tra Nullità e Annullabilità

Secondo l'orientamento nomofilattico delle Sezioni Unite, la distinzione tra le due forme di invalidità si basa sulla gravità del vizio:

• Delibere Annullabili: Sono quelle affette da vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea (art. 1136 c.c. 2Codice Civileart. 1136 c.c.… attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entita' e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, …), da vizi di forma, da irregolarità nel procedimento di convocazione o da violazioni di norme che non incidono sulla sostanza dei diritti dei singoli. Queste delibere restano valide se non impugnate entro il termine di 30 giorni previsto dall'art. 1137 c.c. 1Codice Civileart. 1137 c.c.Art. 1137. (Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea). Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. ….
• Delibere Nulle: Sono quelle che presentano vizi radicali, quali l'oggetto illecito o impossibile, l'esorbitanza dalle attribuzioni dell'assemblea (art. 1135 c.c. 3Codice Civileart. 1135 c.c.Art. 1135. (Attribuzioni dell'assemblea dei condomini). Oltre a quanto e' stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede: 1) alla conferma dell'amministratore e …) o l'incisione sui diritti individuali dei condomini sulle parti comuni o sulla proprietà esclusiva (art. 1118, 1120 c.c. 4Codice Civileart. 1120 c.c.… dell'edificio, nonche' per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o …). In conformità ai principi generali del contratto (art. 1418 c.c. 5Codice Civileart. 1418 c.c.Art. 1418. (Cause di nullita' del contratto). Il contratto e' nullo quando e' contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente. Producono nullita' del contratto la mancanza di uno dei requisiti indicati dall'art. …), la nullità è:
  • Imprescrittibile.
  • Rilevabile d'ufficio dal giudice 6Codice Civileart. 1421 c.c.Art. 1421. (Legittimazione all'azione di nullita'). Salvo diverse disposizioni di legge, la nullita' puo' essere fatta valere da chiunque vi ha interesse e puo' essere rilevata d'ufficio dal giudice..
  • Azionabile da chiunque vi abbia interesse 6Codice Civileart. 1421 c.c.Art. 1421. (Legittimazione all'azione di nullita'). Salvo diverse disposizioni di legge, la nullita' puo' essere fatta valere da chiunque vi ha interesse e puo' essere rilevata d'ufficio dal giudice..

3. Riparto delle spese e criteri legali

Un ambito tipico di scontro tra nullità e annullabilità riguarda la ripartizione delle spese (art. 1123 c.c. 7Codice Civileart. 1123 c.c.… Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprieta' di ciascuno, salvo diversa convenzione. …).

• È nulla la delibera che modifichi a maggioranza, e non all'unanimità, i criteri legali di ripartizione delle spese o quelli stabiliti da un regolamento contrattuale (art. 1138 c.c. 8Codice Civileart. 1138 c.c.… caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137. ((Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici)) .).
• È meramente annullabile la delibera che, pur applicando i criteri corretti, commetta errori materiali nel calcolo o nella determinazione concreta delle somme dovute per la gestione annuale (art. 1135, n. 2 c.c. 3Codice Civileart. 1135 c.c.Art. 1135. (Attribuzioni dell'assemblea dei condomini). Oltre a quanto e' stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede: 1) alla conferma dell'amministratore e …).

4. Conclusioni Operative

Qualora si intenda contestare una delibera per violazione dei criteri di ripartizione (es. artt. 1123, 1124 c.c. 7Codice Civileart. 1123 c.c.… Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprieta' di ciascuno, salvo diversa convenzione. … 9Codice Civileart. 1124 c.c.… Al fine del concorso nella meta' della spesa, che e' ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprieta' comune.), è fondamentale qualificare correttamente il vizio:

1. Se il vizio riguarda la procedura o un errore di calcolo, l'azione di annullamento deve essere avviata entro i 30 giorni 1Codice Civileart. 1137 c.c.Art. 1137. (Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea). Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. ….
2. Se la delibera impone un criterio di spesa derogatorio alla legge senza il consenso di tutti i proprietari, l'azione di nullità può essere esperita senza limiti di tempo 5Codice Civileart. 1418 c.c.Art. 1418. (Cause di nullita' del contratto). Il contratto e' nullo quando e' contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente. Producono nullita' del contratto la mancanza di uno dei requisiti indicati dall'art. … 6Codice Civileart. 1421 c.c.Art. 1421. (Legittimazione all'azione di nullita'). Salvo diverse disposizioni di legge, la nullita' puo' essere fatta valere da chiunque vi ha interesse e puo' essere rilevata d'ufficio dal giudice..

N.B. — La verifica autoritativa della specifica sentenza n. 16601/2017, qualora non coincidente con i principi generali sopra esposti, è demandata all'utente (consigliato consultare Italgiure / Cassazione.net).

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