Guida pratica
Come redigere l'intimazione di licenza o sfratto per finita locazione con l'AI
4 min di lettura · Aggiornato a maggio 2026 · Supervisione editoriale: Avv. Federico Papa
L'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione, disciplinata dall'art. 657 c.p.c., è lo strumento processuale volto a ottenere un titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile alla scadenza naturale del contratto. Si distingue tra licenza per finita locazione, intimata prima della scadenza per impedirne la rinnovazione tacita, e sfratto, intimato dopo che il termine è già scaduto senza che il conduttore abbia rilasciato l'immobile. Tale procedura sommaria consente al locatore di citare il conduttore dinanzi al Tribunale per ottenere la convalida giudiziale del rilascio in tempi brevi. La corretta instaurazione del contraddittorio richiede il rigoroso rispetto sia dei presupposti sostanziali, quali la tempestiva disdetta, sia delle formalità processuali previste dal codice di rito.
In sintesi
L'intimazione di licenza o sfratto per finita locazione ex art. 657 c.p.c. fornisce un titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile. La procedura esige la prova della disdetta tempestiva e il rispetto del termine di venti giorni liberi per l'udienza. L'atto deve includere gli avvertimenti obbligatori ex art. 660 c.p.c. relativi alla mancata comparizione e al patrocinio a spese dello Stato. L'AI agevola la redazione di modelli conformi. In assenza di prova scritta dell'opponente, il giudice emette ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. e dispone il mutamento del rito dopo la mediazione obbligatoria.
I passaggi
- 1.
Verifica della scadenza e della disdetta
Prima di agire in giudizio, è essenziale accertare la data esatta di cessazione del rapporto e la regolarità della disdetta inviata tramite raccomandata A/R o PEC. Per le locazioni soggette alla L. 392/1978, il diniego di rinnovo alla prima scadenza deve essere specificamente motivato ai sensi dell'art. 30, pena l'inefficacia dell'azione. L'avvocato deve verificare che la comunicazione sia giunta al destinatario nel rispetto del termine di preavviso contrattuale o legale, poiché la mancanza di una disdetta valida impedisce la convalida ex art. 657 c.p.c. e comporta il rigetto della domanda.
- 2.
Redazione dell'intimazione e della citazione
L'atto deve contenere l'intimazione formale di licenza o sfratto e la contestuale citazione del conduttore per l'udienza di convalida davanti al Tribunale del luogo in cui si trova l'immobile. È necessario indicare con precisione gli estremi del contratto, i dati catastali dell'unità immobiliare e le ragioni di fatto e di diritto che giustificano la richiesta di rilascio. La vocatio in ius deve rispettare il termine libero a comparire di almeno venti giorni tra la notificazione e l'udienza, come previsto dalle norme generali per i procedimenti di sfratto.
- 3.
Inserimento degli avvertimenti di legge
L'atto di citazione deve contenere gli avvertimenti inderogabili previsti dall'art. 660 c.p.c. a tutela del conduttore. Ai sensi del comma 3, occorre avvertire l'intimato che, qualora non comparisca o comparendo non si opponga, il giudice convaliderà la licenza o lo sfratto ai sensi dell'art. 663 c.p.c. Inoltre, per il disposto dell'art. 660, comma 4, c.p.c., è obbligatorio inserire l'avviso riguardante la necessità dell'assistenza di un difensore e la possibilità di accedere al patrocinio a spese dello Stato nei casi previsti dalla legge. L'omissione di tali avvertimenti determina la nullità dell'atto e impedisce la convalida in prima udienza.
- 4.
Notificazione e avviso ex art. 660 c.p.c.
La notificazione deve essere effettuata a norma degli articoli 137 e seguenti c.p.c., preferendo la modalità telematica ove possibile. Se l'atto non viene consegnato nelle mani proprie del conduttore, l'ufficiale giudiziario deve obbligatoriamente spedire l'avviso dell'avvenuta notificazione tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. Tale formalità è prescritta dall'art. 660 c.p.c. ed è un requisito di procedibilità: in udienza, il difensore del locatore dovrà esibire la prova della spedizione di tale raccomandata affinché il giudice possa procedere alla convalida.
- 5.
Iscrizione a ruolo e deposito telematico
L'avvocato provvede all'iscrizione a ruolo della causa depositando telematicamente l'atto notificato unitamente alla nota di iscrizione e al versamento del contributo unificato, ridotto della metà per questa tipologia di procedimenti. È indispensabile allegare il contratto di locazione regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate e la prova documentale della disdetta tempestiva. Poiché non è applicabile l'art. 664 c.p.c., eventuali somme maturate dopo la scadenza hanno natura di indennità di occupazione ex art. 1591 c.c. e non possono essere richieste con ingiunzione contestuale.
Base giuridica: art. 657 c.p.c.art. 660 c.p.c.art. 663 c.p.c.art. 1591 c.c.art. 30 L. 392/1978
La struttura del modello
Le sezioni che compongono l'atto, nell'ordine canonico. Il modello completo si apre e si compila direttamente in edit.legal.
Tribunale adito
Indicazione dell'ufficio giudiziario territorialmente competente in base al luogo dove è situato l'immobile.
Parti
Dati identificativi completi del locatore intimante e del conduttore intimato, comprensivi dei dati del difensore.
Contratto e scadenza
Esposizione degli elementi del contratto di locazione, della data di scadenza e della prova della disdetta inviata.
Intimazione per finita locazione
Dichiarazione formale di licenza o sfratto con l'avvertimento degli effetti della mancata comparizione ex art. 660 c.p.c.
Conclusioni e citazione
Richiesta di convalida e vocatio in ius del conduttore con fissazione della data dell'udienza.
In via istruttoria
Elenco dei documenti depositati a corredo dell'azione, tra cui il contratto registrato e la ricevuta di ritorno della disdetta.
Luogo, data, sottoscrizione e procura
Sottoscrizione dell'avvocato con i riferimenti della procura alle liti conferita dal locatore.
Errori da evitare
- Omissione dell'avviso relativo alla difesa tecnica obbligatoria e al patrocinio a spese dello Stato richiesto dall'art. 660, comma 4, c.p.c.
- Mancata spedizione della raccomandata informativa ex art. 660 c.p.c. in caso di notifica non avvenuta in mani proprie del conduttore.
- Errata indicazione della data di scadenza del contratto o mancato rispetto del preavviso legale, con conseguente inefficacia della disdetta sostanziale.
- Utilizzo del rito ordinario anziché di quello speciale per finita locazione, con conseguente allungamento dei tempi e possibile rigetto della convalida.
Domande frequenti
Cosa succede se il conduttore compare all'udienza e si oppone alla convalida?
Se l'opposizione non è fondata su prova scritta, il giudice può emettere ordinanza non impugnabile di rilascio ex art. 665 c.p.c. e disporre il mutamento del rito per la prosecuzione del giudizio di merito. In caso contrario, il processo prosegue nelle forme del rito locatizio dopo l'esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione.
È possibile richiedere nello stesso atto anche il pagamento dell'indennità di occupazione?
No, l'ingiunzione ex art. 664 c.p.c. è limitata allo sfratto per morosità. Per la finita locazione, il locatore deve agire separatamente per ottenere l'indennità di occupazione ai sensi dell'art. 1591 c.c., poiché tali somme non hanno natura di canone e non rientrano nel procedimento sommario di ingiunzione contestuale.
Qual è il termine minimo da rispettare tra la notifica dell'atto e l'udienza?
Tra il giorno della notificazione dell'intimazione e quello dell'udienza debbono intercorrere termini liberi non inferiori a venti giorni. Se il termine non è rispettato, il giudice deve disporre la rinnovazione della citazione, a meno che l'intimato non compaia sanando il vizio.
Cosa automatizza edit.legal
- —Verifica automatica del rispetto dei termini a comparire e delle scadenze di disdetta basata sulle norme del c.p.c. e della L. 392/1978.
- —Inserimento guidato delle clausole di avvertimento obbligatorie ex art. 660, commi 3 e 4, per prevenire eccezioni di nullità.
- —Generazione istantanea delle conclusioni per la convalida della licenza o dello sfratto per finita locazione.
Metti edit.legal alla prova sulle tue pratiche
Prova edit.legal gratis su un tuo atto o parere. Nessuna carta di credito richiesta.
Prova edit.legal gratisQuesta guida ha finalità puramente informative e non sostituisce la consulenza di un avvocato sul caso concreto.