Riscatto e prelazione urbana nella vendita forzata ex L. 392/1978

Inquadrando la questione sotto il profilo normativo e giurisprudenziale, la risposta al quesito è negativa: il diritto di prelazione legale (e il conseguente diritto di riscatto) previsto dalla Legge sulle locazioni per gli immobili a uso diverso dall'abitativo non è applicabile alle vendite forzate nell'ambito di esecuzioni immobiliari.

Di seguito l'analisi dettagliata delle motivazioni giuridiche:

1. Inquadramento normativo: Prelazione e Vendita Forzata

Il diritto di prelazione urbana, disciplinato dall'art. 38 L. 392/1978 1Disciplina delle locazioni di immobili urbani.art. 38 L. 392/1978… prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. …, sorge quando il locatore intende trasferire l'immobile a titolo oneroso attraverso un atto di vendita volontaria. In tale ipotesi, il proprietario ha l'obbligo di notificare la cosiddetta denuntiatio al conduttore, il quale può esercitare il diritto di acquisto a parità di condizioni. Qualora tale obbligo venga violato, l'art. 39 L. 392/1978 2Disciplina delle locazioni di immobili urbani.art. 39 L. 392/1978… precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione puo', entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa. … attribuisce al conduttore il diritto di riscatto (retratto) nei confronti del terzo acquirente.

Tuttavia, la vendita nell'esecuzione immobiliare (espropriazione) presenta una natura radicalmente diversa:

• Istanza di vendita: Il processo esecutivo è avviato dai creditori ai sensi dell'art. 567 c.p.c. 3Codice di Procedura Civileart. 567 c.p.c.… ad ulteriori quarantacinque giorni. Un termine di quarantacinque giorni e' inoltre assegnato al creditore dal giudice, quando lo stesso ritiene che la documentazione da questi depositata debba essere completata. Se la proroga ….
• Trasferimento forzato: Il passaggio di proprietà avviene tramite decreto di trasferimento del Giudice dell'Esecuzione ex art. 586 c.p.c. 4Codice di Procedura Civileart. 586 c.p.c.… Avvenuto il versamento del prezzo e verificato l'assolvimento dell'obbligo posto a carico dell'aggiudicatario dall'articolo 585, quarto comma, il giudice dell' esecuzione puo' sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore …, che non è un atto di autonomia negoziale del locatore, bensì un atto autoritativo dello Stato.

2. Principio di inapplicabilità della prelazione legale

La giurisprudenza di legittimità ha costantemente chiarito che il diritto di prelazione presuppone la volontà libera del proprietario di alienare il bene. Nell'espropriazione forzata, venendo meno la libertà di disporre del bene da parte del debitore-locatore, manca il presupposto logico-giuridico della prelazione legale 5Codice Civileart. 2922 c.c.Art. 2922. (Vizi della cosa. Lesione). Nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa. Essa non puo' essere impugnata per causa di lesione. 6Cass. civ. sez. III, Ordinanza n. 32190/2025… nella parte in cui la corte territoriale, “con grave leggerezza e superficialità”, ha ritenuto non presente all’interno della clausola contrattuale di cui all’art. 15 (relativa al diritto di prelazione) l’espresso e preciso richiamo all’art. 38 L. n. 392/1978, deducendo da ciò che non servisse alcuna denuntiatio per l’esercizio del diritto di prelazione ….

L'art. 2922 c.c. 5Codice Civileart. 2922 c.c.Art. 2922. (Vizi della cosa. Lesione). Nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa. Essa non puo' essere impugnata per causa di lesione. sottolinea la peculiarità della vendita forzata, escludendo, ad esempio, la garanzia per i vizi della cosa, a conferma del fatto che non si tratti di una comune compravendita disciplinata integralmente dalle norme civilistiche sui contratti. Pertanto:

• Il conduttore non ha diritto a ricevere la denuntiatio.
• L'omesso avviso della vendita non costituisce pretermissione illegittima.

3. Orientamento Giurisprudenziale e Diritti dei Terzi

Secondo quanto disposto dall'art. 2919 c.c. 7Codice Civileart. 2919 c.c.Art. 2919. (Effetto traslativo della vendita forzata). La vendita forzata trasferisce all'acquirente i diritti che sulla cosa spettavano a colui che ha subito l'espropriazione, salvi gli effetti del possesso di buona fede. …, la vendita forzata trasferisce all'acquirente i diritti che spettavano al debitore espropriato, ma non sono opponibili all'aggiudicatario i diritti acquisiti da terzi che non abbiano effetto in pregiudizio del creditore pignorante.

Poiché il diritto di riscatto ex art. 39 L. 392/1978 2Disciplina delle locazioni di immobili urbani.art. 39 L. 392/1978… precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione puo', entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa. … è una conseguenza della violazione dell'art. 38, e tale ultima norma non è applicabile alle vendite giudiziarie, il conduttore non può vantare alcuna pretesa di riscatto nei confronti dell'aggiudicatario. La Corte di Cassazione ha ribadito che la prelazione urbana non opera nelle alienazioni che non siano riconducibili a una libera determinazione del proprietario, includendo in tale esclusione le vendite fallimentari e quelle esecutive 8Cass. civ. sez. II, Ordinanza n. 15009/2021… 1423 c.c., ovvero 1343, ovvero 1344, ovvero 1345 c.c., ovvero ex artt. 1175, 1337, 1338, 1366, 1375 c.c., ovvero dell'art. 3, comma 109 L. n. 662/1996 e ai sensi dell'art. 38 L. n. 392/1978, in relazione all'art. 360 n. 4 c.p.c.» là dove, nel giudizio di merito, essi facevano valere … 6Cass. civ. sez. III, Ordinanza n. 32190/2025… nella parte in cui la corte territoriale, “con grave leggerezza e superficialità”, ha ritenuto non presente all’interno della clausola contrattuale di cui all’art. 15 (relativa al diritto di prelazione) l’espresso e preciso richiamo all’art. 38 L. n. 392/1978, deducendo da ciò che non servisse alcuna denuntiatio per l’esercizio del diritto di prelazione ….

4. Conclusione Operativa

Il prelazionario pretermesso non può esercitare il riscatto nei confronti dell'aggiudicatario in sede esecutiva.

L'unico diritto che permane in capo al conduttore è quello di continuare a occupare l'immobile, se munito di contratto con data certa anteriore al pignoramento, ai sensi dell'art. 2923 c.c. 9Codice Civileart. 2923 c.c.… Le locazioni immobiliari eccedenti i nove anni che non sono state trascritte anteriormente al pignoramento non sono opponibili all'acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione. In ogni caso l'acquirente non e' tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni. …, nei limiti della durata pattuita e sempre che il canone non sia inferiore di un terzo al giusto prezzo. L'opponibilità della locazione all'acquirente (aggiudicatario) segue le regole generali dell'art. 1599 c.c. 10Codice Civileart. 1599 c.c.Art. 1599. (Trasferimento a titolo particolare della cosa locata). Il contratto di locazione e' opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all'alienazione della cosa. ….

Se vuoi, posso:

• Cercare altre sentenze di Cassazione recenti sull'inapplicabilità della prelazione alle vendite fallimentari.
• Approfondire le condizioni di opponibilità della locazione all'aggiudicatario ex art. 2923 c.c.
• Verificare se esistano eccezioni per particolari tipologie di immobili o soggetti (es. prelazione agraria o enti pubblici).

Procede al richiamo dello strumento per i follow-up.