Mancanza agibilità: aliud pro alio e risoluzione (artt. 1453-1495 c.c.)

Per superare l'eccezione di decadenza ex art. 1495 c.c. 1Art. 1495 c.c.… (Termini e condizioni per l'azione). Il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge. La denunzia non e' necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o l'ha occultato. … sollevata dal venditore, occorre considerare che tale norma disciplina i termini di denuncia per i vizi della cosa venduta. Tuttavia, secondo l'orientamento della giurisprudenza di legittimità 2Cass. civ. sez. II, Sentenza n. 13214/2024… C) Per contro, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all’azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell’art. 1453 c.c., qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, …, la mancanza del certificato di agibilità può essere ricondotta alla fattispecie dell'aliud pro alio datum. Tale inquadramento permette di esperire l'azione di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c. 3Art. 1453 c.c.Art. 1453. (Risolubilita' del contratto per inadempimento). Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno …, soggetta unicamente alla prescrizione ordinaria decennale ex art. 2946 c.c. 4Art. 2946 c.c.Art. 2946. (Prescrizione ordinaria). Salvi i casi in cui la legge dispone diversamente, i diritti si estinguono per prescrizione con il decorso di dieci anni..

Di seguito si delineano i punti chiave per impostare l'azione legale:

1. Inquadramento normativo e violazione degli obblighi di consegna

L'obbligo del venditore non si esaurisce nel trasferimento della proprietà, ma include, ai sensi dell'art. 1477, comma 3, c.c. 5Art. 1477 c.c.… Salvo diversa volonta' delle parti, la cosa deve essere consegnata insieme con gli accessori, le pertinenze e i frutti dal giorno della vendita. Il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprieta' a all'uso della cosa venduta., il dovere di consegnare i titoli e i documenti relativi all'uso della cosa venduta. Il certificato di agibilità, oggi attestato tramite segnalazione certificata ex art. 24 D.Lgs. 380/2001 6Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (Testo A)Art. 24 D.Lgs. 380/2001… non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di cui al comma 1; b) certificato di collaudo statico di cui all'articolo 67 ovvero, per gli interventi di cui al comma 8-bis del medesimo …, è considerato un documento essenziale per la fruizione dell'immobile secondo la sua destinazione abitativa. La sua mancanza integra un inadempimento dell'obbligo di consegna di documenti necessari all'uso del bene 5Art. 1477 c.c.… Salvo diversa volonta' delle parti, la cosa deve essere consegnata insieme con gli accessori, le pertinenze e i frutti dal giorno della vendita. Il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprieta' a all'uso della cosa venduta..

2. Il principio dell'Aliud pro Alio

Secondo l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, confermato di recente dalla Cass. civ., sez. II, n. 13214/2024 2Cass. civ. sez. II, Sentenza n. 13214/2024… C) Per contro, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all’azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell’art. 1453 c.c., qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, …, si configura la consegna di aliud pro alio quando il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito per natura, consistenza e destinazione, rivelandosi funzionalmente inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa.

Nel caso di immobili destinati ad abitazione, la mancanza di agibilità non è un semplice difetto di qualità (soggetto ai termini dell'art. 1497 c.c. e, per rinvio, dell'art. 1495 c.c. 7Art. 1497 c.c.… ecceda i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi. Tuttavia il diritto di ottenere la risoluzione e' soggetto alla decadenza e alla prescrizione stabilite dall'art. 1495.), ma un ostacolo oggettivo che impedisce al bene di fornire l'utilità richiesta dal compratore 2Cass. civ. sez. II, Sentenza n. 13214/2024… C) Per contro, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all’azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell’art. 1453 c.c., qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, …. La Suprema Corte ha chiarito che l'azione contrattuale di risoluzione ex art. 1453 c.c. è svincolata dai termini di decadenza e prescrizione della garanzia edilizia quando l'inidoneità è tale da incidere sulla funzione economico-sociale del bene 8Cass. civ. sez. II, Sentenza n. 13214/2024… C) Per contro, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all’azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell’art. 1453 c.c., qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, ….

3. Superamento dell'eccezione di decadenza

Per neutralizzare l'eccezione basata sugli otto giorni dall'art. 1495 c.c. 1Art. 1495 c.c.… (Termini e condizioni per l'azione). Il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge. La denunzia non e' necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o l'ha occultato. …, occorre argomentare che:

• Inapplicabilità della garanzia edilizia: La disciplina dei vizi riguarda imperfezioni che rendono la cosa inidonea all'uso o ne diminuiscono il valore, presupponendo però l'appartenenza al genere pattuito 2Cass. civ. sez. II, Sentenza n. 13214/2024… C) Per contro, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all’azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell’art. 1453 c.c., qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, …. L'assenza di agibilità determina invece l'impossibilità legale di abitare l'immobile, configurando un'ipotesi di inadempimento contrattuale grave ex art. 1218 c.c. 9Art. 1218 c.c.Art. 1218. (Responsabilita' del debitore). Il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta e' tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l'inadempimento o il ritardo e' stato determinato da impossibilita' della prestazione derivante da causa a lui non imputabile..
• Dolo del venditore: Ai sensi del secondo comma dell'art. 1495 c.c. 1Art. 1495 c.c.… (Termini e condizioni per l'azione). Il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge. La denunzia non e' necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o l'ha occultato. …, la denuncia non è comunque necessaria se il venditore ha occultato il vizio. Se il rogito non menziona l'assenza del certificato (pur essendo un documento che il venditore è tenuto a produrre), si può sostenere un comportamento reticente o doloso volto a indurre in errore il compratore sulla regolarità del bene.

4. Orientamento giurisprudenziale applicabile

La giurisprudenza distingue tre casistiche 2Cass. civ. sez. II, Sentenza n. 13214/2024… C) Per contro, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all’azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell’art. 1453 c.c., qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, …:

1. Vizio redibitorio: Imperfezioni che non mutano il genere del bene.
2. Mancanza di qualità: Alterazioni che portano il bene in una specie diversa ma nello stesso genere (soggetta a decadenza ex art. 1497 c.c. 7Art. 1497 c.c.… ecceda i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi. Tuttavia il diritto di ottenere la risoluzione e' soggetto alla decadenza e alla prescrizione stabilite dall'art. 1495.).
3. Aliud pro alio: Inidoneità funzionale assoluta ad assolvere allo scopo economico-sociale (esenzione dai termini brevi) 8Cass. civ. sez. II, Sentenza n. 13214/2024… C) Per contro, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all’azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell’art. 1453 c.c., qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, ….

L'azione di risoluzione deve fondarsi sul fatto che l'immobile senza agibilità è "giuridicamente incommerciabile" o comunque "inidoneo a soddisfare il bisogno abitativo", rendendo irrimediabile il pregiudizio agli interessi del programma negoziale 2Cass. civ. sez. II, Sentenza n. 13214/2024… C) Per contro, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all’azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell’art. 1453 c.c., qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, ….

Conclusione operativa

Nell'atto di citazione è opportuno:

• Invocare l'art. 1453 c.c. per risoluzione per inadempimento 3Art. 1453 c.c.Art. 1453. (Risolubilita' del contratto per inadempimento). Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno ….
• Richiamare l'art. 1477 c.c. per la mancata consegna dei documenti necessari all'uso 5Art. 1477 c.c.… Salvo diversa volonta' delle parti, la cosa deve essere consegnata insieme con gli accessori, le pertinenze e i frutti dal giorno della vendita. Il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprieta' a all'uso della cosa venduta..
• Dedurre che l'inadempimento è di non scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c. 10art. 1455 c.c.Art. 1455. (Importanza dell'inadempimento). Il contratto non si puo' risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra., poiché l'agibilità è requisito essenziale per la destinazione d'uso.
• Eccepire l'inefficacia del termine di cui all'art. 1495 c.c. in quanto la fattispecie esula dalla garanzia per vizi e rientra nel regime della responsabilità contrattuale ordinaria 11Cass. civ. sez. II, Sentenza n. 22075/2023… Con il primo motivo il ricorso deduce, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1497, 1495, 1492, 1453, 1218, 2935, 2946 c.c., 12 e 14 disp. prel. c.c. Il ricorso, dopo avere rimarcato ripetutamente … 2Cass. civ. sez. II, Sentenza n. 13214/2024… C) Per contro, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all’azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell’art. 1453 c.c., qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, ….