Sfratto per morosità e vizi: eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.

Il bilanciamento tra l'azione di risoluzione per morosità promossa dal locatore e l'eccezione di inadempimento sollevata dal conduttore richiede una valutazione comparativa dei rispettivi inadempimenti, guidata dal principio di buona fede.

1. Inquadramento normativo

Il rapporto di locazione impone obbligazioni corrispettive: il locatore deve mantenere l'immobile in stato da servire all'uso convenuto 1Codice Civileart. 1575 c.c.Art. 1575. (Obbligazioni principali del locatore). Il locatore deve: 1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione; 2) mantenerla in stato da servire all'uso convenuto; 3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione., mentre il conduttore ha l'obbligo principale di versare il corrispettivo nei termini pattuiti 2Codice Civileart. 1587 c.c.Art. 1587. (Obbligazioni principali del conduttore). Il conduttore deve: 1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia ….

In presenza di vizi che diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso dell'immobile, l'art. 1578 c.c. 3Codice Civileart. 1578 c.c.… una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore e' tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna. attribuisce al conduttore due rimedi tipici:

• La risoluzione del contratto;
• La riduzione del corrispettivo.

2. L'eccezione di inadempimento (art. 1460 c.c.)

Il conduttore può opporsi all'intimazione di sfratto per morosità 4Codice di Procedura Civileart. 658 c.p.c.Art. 658. (Intimazione di sfratto per morosita'). Il locatore puo' intimare al conduttore ((, all'affittuario di azienda, all'affittuario coltivatore diretto, al mezzadro … eccependo l'inadempimento del locatore ai sensi dell'art. 1460 c.c. 5Codice Civileart. 1460 c.c.Art. 1460. (Eccezione d'inadempimento). Nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti puo' rifiutarsi di adempiere …. Tuttavia, la giurisprudenza di legittimità pone limiti rigorosi alla legittimità di una sospensione totale del pagamento del canone:

• Proporzionalità e Buona Fede: L'eccezione non può essere sollevata se il rifiuto di adempiere è contrario alla buona fede 5Codice Civileart. 1460 c.c.Art. 1460. (Eccezione d'inadempimento). Nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti puo' rifiutarsi di adempiere …. La sospensione totale è considerata legittima solo quando venga completamente a mancare la controprestazione del locatore (immobile totalmente inutilizzabile).
• Godimento parziale: Se il conduttore continua a occupare l'immobile, pur in presenza di vizi gravi che lo rendono parzialmente inabitabile, la sospensione totale del canone è spesso ritenuta ingiustificata, poiché altera il sinallagma contrattuale a danno del locatore 6Cass. civ. sez. I, Ordinanza n. 14677/2024… one di inammissibilità del gravame formulata dagli appellati ex art. 342 cod. proc. civ., ritenne, «in forza del principio processuale della ragione più liquida» di poter esaminare prioritariamente i motivi di appello (quinto e sesto) con i quali era stata lamenta una erronea applicazione dell’art. ….

3. Bilanciamento e criteri di valutazione

Il giudice, chiamato a decidere sulla risoluzione, deve operare un giudizio di comparazione basato sull'importanza dell'inadempimento 7Codice Civileart. 1455 c.c.Art. 1455. (Importanza dell'inadempimento). Il contratto non si puo' risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra.:

1. Gravità della morosità: Nelle locazioni abitative, l'art. 5 della L. 392/1978 8Disciplina delle locazioni di immobili urbani.L. 392/1978, art. 5Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, … predetermina ex lege la gravità dell'inadempimento (mancato pagamento del canone decorsi 20 giorni dalla scadenza).
2. Mancata richiesta di riduzione: Il fatto che il conduttore non abbia preventivamente chiesto la riduzione del canone ex art. 1578 c.c. 3Codice Civileart. 1578 c.c.… una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore e' tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna. non preclude l'eccezione ex art. 1460 c.c., ma incide sulla valutazione della sua buona fede. Se il conduttore gode parzialmente del bene, l'eccezione di inadempimento può giustificare solo una riduzione proporzionale del canone (autoriduzione), ma non il totale omesso versamento.
3. Onere della prova: Secondo l'orientamento consolidato della Corte di Cassazione, una volta sollevata l'eccezione ex art. 1460 c.c., spetta al locatore (creditore del canone) dimostrare il proprio esatto adempimento o che l'inadempimento del conduttore sia prevalente e non giustificato 9Cass. civ. sez. III, Ordinanza n. 28578/2024... esiste con controricorso. 9. La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell ’ art. 380 - bis 1 c.p.c. M OTIVI DELLA DECISIONE 1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia, in relazione all ’ art. ….

4. Conclusione operativa

Il diritto alla risoluzione per morosità prevale sull'eccezione di inadempimento se il conduttore ha sospeso integralmente il pagamento del canone pur continuando a fruire dell'immobile. In questo caso, il rifiuto di pagare è considerato sproporzionato rispetto al vizio parziale, integrando un inadempimento colpevole che giustifica lo sfratto.

L'eccezione di inadempimento può invece paralizzare la risoluzione se il conduttore dimostra che i vizi sono tali da rendere l'immobile sostanzialmente inservibile, rendendo il comportamento del locatore (che pretende il canone pieno per un bene non godibile) contrario ai doveri di correttezza 10SENTENZA n. 202416405/2024 - TAR LAZIO - ROMAart. 1460 c.c.… di obblighi positivi (e non solo di mera astensione) del datore, con possibilità per il prestatore di eccepirne l’inadempimento e di rifiutare la prestazione pericolosa (art. 1460 c.c.) ” (Cons. Stato, Sez. VI, 10 dicembre 2018, n. 6952). L’articolo 2087 cod. civ. prevede, infatti, che … 11SENTENZA n. 202305472/2023 - TAR LAZIO - ROMAart. 1460 c.c.… In particolare, quanto al mancato pagamento del canone concessorio, la Fondazione avrebbe omesso di considerare l’eccezione di inadempimento contrattuale opposta dai ricorrenti, ex art. 1460 c.c., avuto riguardo all’obbligo della concedente di mettere a norma, sotto plurimi aspetti, il locale adibito a ristorazione. ….