Nullità clausola esclusione fideiussione ex art. 3 D.Lgs. 122/2005

In relazione alla validità delle clausole limitative inserite nelle polizze fideiussorie emesse ai sensi della normativa a tutela degli acquirenti di immobili da costruire, si espone quanto segue in base alla disciplina del D.Lgs. 122/2005 e ai principi del codice civile.

1. Inquadramento normativo: l'imperatività della tutela

L'art. 2 del D.Lgs. 122/2005 impone al costruttore l'obbligo di procurare e consegnare all'acquirente una fideiussione a garanzia delle somme riscosse prima del trasferimento della proprietà, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente 1Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210.Art. 2 D.Lgs. 122/2005… godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalita', ovvero in un momento precedente, il costruttore e' obbligato, a pena di nullita' del contratto che puo' essere fatta valere unicamente dall'acquirente, ….

L'art. 3 del medesimo decreto definisce rigidamente l'oggetto e l'operatività di tale garanzia, stabilendo che essa deve garantire la restituzione delle somme nel caso in cui il costruttore incorra in una "situazione di crisi" 2Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210.Art. 3 D.Lgs. 122/2005… La fideiussione e' rilasciata da una banca o da un'impresa esercente le assicurazioni; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2 o, nel caso di inadempimento all'obbligo assicurativo …. La norma elenca tassativamente tali situazioni, includendo:

• La pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento (oggi liquidazione giudiziale);
• La presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;
• La pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza 2Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210.Art. 3 D.Lgs. 122/2005… La fideiussione e' rilasciata da una banca o da un'impresa esercente le assicurazioni; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2 o, nel caso di inadempimento all'obbligo assicurativo ….

2. Nullità della clausola per contrarietà a norme imperative

La disciplina introdotta dal D.Lgs. 122/2005 ha natura imperativa ed inderogabile, in quanto finalizzata alla protezione di un contraente debole e alla stabilità del mercato immobiliare.

Una clausola che escluda la copertura in caso di "procedura concorsuale volontaria" (come il concordato preventivo o l'accesso alla liquidazione su domanda dello stesso debitore) si pone in diretto contrasto con l'art. 3, comma 2, lett. c) del D.Lgs. 122/2005, che individua proprio nella domanda di concordato uno dei presupposti automatici di escussione 2Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210.Art. 3 D.Lgs. 122/2005… La fideiussione e' rilasciata da una banca o da un'impresa esercente le assicurazioni; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2 o, nel caso di inadempimento all'obbligo assicurativo ….

Ai sensi dell'art. 1418 c.c., il contratto (o la singola clausola) è nullo quando è contrario a norme imperative 3Codice CivileArt. 1418 c.c.… Producono nullita' del contratto la mancanza di uno dei requisiti indicati dall'art. 1325, l'illiceita' della causa, l'illiceita' dei motivi nel caso indicato dall'art. 1345 e la mancanza nell'oggetto dei requisiti stabiliti dall'art. 1346. Il contratto e' altresi' nullo negli altri casi stabiliti dalla legge.. Nel caso di specie, la clausola limitativa è affetta da nullità parziale poiché mira a restringere il perimetro di una garanzia che la legge definisce come minima e obbligatoria.

3. Inopponibilità dell'esclusione e integrazione del contratto

Il fideiussore non può opporre validamente tale eccezione all'acquirente per le seguenti ragioni:

• Inopponibilità delle eccezioni: Sebbene l'art. 1945 c.c. consenta in generale al fideiussore di opporre le eccezioni spettanti al debitore principale 4Codice CivileArt. 1945 c.c.Art. 1945. (Eccezioni opponibili dal fideiussore). Il fideiussore puo' opporre contro il creditore tutte le eccezioni che spettano al debitore principale, salva quella derivante dall'incapacita'., tale facoltà incontra un limite invalicabile nelle norme speciali che regolano le fideiussioni coatte (ovvero imposte dalla legge).
• Sostituzione automatica: In virtù dell'art. 1419, comma 2, c.c., la nullità della clausola limitativa non travolge l'intera polizza fideiussoria, ma la clausola nulla viene sostituita di diritto dalla norma imperativa 5Codice CivileArt. 1419 c.c.… La nullita' parziale di un contratto o la nullita' di singole clausole importa la nullita' dell'intero contratto, se risulta che i contraenti non lo avrebbero concluso senza quella parte del suo contenuto che e' colpita dalla nullita'. La nullita' di singole clausole non importa la nullita' del contratto, quando le clausole nulle sono sostituite di diritto da norme imperative.. Pertanto, la garanzia si considera operante per tutte le "situazioni di crisi" previste dall'art. 3 del D.Lgs. 122/2005, indipendentemente dalla natura (volontaria o coatta) della procedura.
• Irrilevanza del rapporto costruttore-fideiussore: L'art. 3, comma 5, del D.Lgs. 122/2005 specifica espressamente che persino il mancato pagamento del premio non è opponibile all'acquirente 2Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210.Art. 3 D.Lgs. 122/2005… La fideiussione e' rilasciata da una banca o da un'impresa esercente le assicurazioni; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2 o, nel caso di inadempimento all'obbligo assicurativo …, a conferma del fatto che il diritto del beneficiario è protetto da eccezioni derivanti dal rapporto sottostante o da pattuizioni limitative atipiche.

4. Conclusioni operative

La clausola che esclude la copertura per le procedure concorsuali volontarie è nulla e priva di effetti verso l'acquirente. Quest'ultimo, a seguito dell'apertura della liquidazione giudiziale del costruttore (o di altra situazione di crisi ex art. 3), può procedere all'escussione della fideiussione nei termini previsti dalla legge.

Si segnala inoltre che, in caso di liquidazione giudiziale, le sorti del contratto preliminare sono regolate dall'art. 173 del Codice della Crisi (CCII) 6Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza in attuazione della legge 19 ottobre 2017, n. 155. (19G00007)Art. 173 D.Lgs. 14/2019 (CCII)… Per l'attuazione dell'ordine di liberazione il giudice delegato puo' avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell' articolo 68 del codice di procedura civile . Quando nell'immobile si trovano beni mobili che non devono essere consegnati ovvero documenti inerenti lo svolgimento, ma l'escussione della fideiussione rimane il rimedio primario per il recupero degli acconti versati qualora il curatore non subentri nel contratto 2Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210.Art. 3 D.Lgs. 122/2005… La fideiussione e' rilasciata da una banca o da un'impresa esercente le assicurazioni; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2 o, nel caso di inadempimento all'obbligo assicurativo ….