Mandato senza rappresentanza e immobili nella liquidazione giudiziale

La questione della sorte del bene immobile acquistato dal mandatario senza rappresentanza in caso di sopravvenuta liquidazione giudiziale (già fallimento) del mandatario stesso è disciplinata dal combinato disposto del Codice Civile e del Codice della Crisi d'Impresa e dell'Insolvenza (CCII).

1. Inquadramento normativo: il mandato senza rappresentanza

Ai sensi dell'art. 1705 c.c. 1Codice CivileArt. 1705 c.c.Art. 1705. (Mandato senza rappresentanza). Il mandatario che agisce in proprio nome acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dagli atti compiuti con i terzi, anche se questi hanno avuto conoscenza del mandato. …, nel mandato senza rappresentanza il mandatario che agisce in nome proprio acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dagli atti compiuti con i terzi. Di conseguenza, nel caso di acquisto di beni immobili, la proprietà transita formalmente nel patrimonio del mandatario, il quale è però obbligato a ritrasferirla al mandante ex art. 1706, comma 2, c.c. 2Codice CivileArt. 1706 c.c.Art. 1706. (Acquisti del mandatario). Il mandante puo' rivendicare le cose mobili acquistate per suo conto dal mandatario che ha agito in nome proprio, salvi i diritti acquistati dai terzi per effetto del possesso di buona fede. …. In caso di inadempimento di tale obbligo, il mandante può ricorrere all'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c. 3Codice CivileArt. 2932 c.c.… Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprieta' di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non puo' essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile..

2. Il principio di opponibilità ai creditori (Art. 1707 c.c.)

L'art. 1707 c.c. 4Codice CivileArt. 1707 c.c.Art. 1707. (Creditori del mandatario). I creditori del mandatario non possono far valere le loro ragioni sui beni che, in esecuzione del … stabilisce la regola aurea per l'opponibilità del mandato ai creditori del mandatario. Per i beni immobili, il mandante può sottrarre il bene alle ragioni dei creditori del mandatario (ivi compresa la massa dei creditori nella liquidazione giudiziale) solo se:

• La trascrizione dell'atto di ritrasferimento è anteriore al pignoramento (o alla sentenza di apertura della liquidazione giudiziale);
• In mancanza dell'atto, sia anteriore la trascrizione della domanda giudiziale diretta a conseguire il ritrasferimento (domanda ex art. 2932 c.c., soggetta a trascrizione ai sensi dell'art. 2652 n. 2 c.c. 5Codice CivileArt. 2652 n. 2 c.c.… 793, le domande di rescissione, le domande di revocazione delle donazioni, ((le domande di riduzione delle donazioni,)) nonche' quelle indicate dall'art. 524. ((346)) Le sentenze che accolgono tali domande non pregiudicano i diritti acquistati dai terzi in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda; 2) le domande dirette a ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre. …).

3. Effetti della Liquidazione Giudiziale

Con l'apertura della liquidazione giudiziale, i contratti pendenti subiscono gli effetti previsti dal Capo V del Titolo V del CCII. L'art. 189 CCII 6Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza in attuazione della legge 19 ottobre 2017, n. 155. (19G00007)Art. 189 CCIInon imprenditori in stato di liquidazione giudiziale si applicano le disposizioni di cui all'articolo 189, comma 6, del codice della crisi e … regola gli effetti sul mandato, prevedendo di norma lo scioglimento o la sospensione del rapporto a seconda delle circostanze.

Tuttavia, sotto il profilo reale e di separazione della massa:

• Beni Mobili: Il mandante gode di un diritto di rivendica diretta ex art. 1706, comma 1, c.c. 2Codice CivileArt. 1706 c.c.Art. 1706. (Acquisti del mandatario). Il mandante puo' rivendicare le cose mobili acquistate per suo conto dal mandatario che ha agito in nome proprio, salvi i diritti acquistati dai terzi per effetto del possesso di buona fede. …, purché il mandato abbia data certa anteriore 4Codice CivileArt. 1707 c.c.Art. 1707. (Creditori del mandatario). I creditori del mandatario non possono far valere le loro ragioni sui beni che, in esecuzione del …. In questo caso si procede con la domanda di restituzione o rivendicazione ex art. 157 CCII 7Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza in attuazione della legge 19 ottobre 2017, n. 155. (19G00007)Art. 157 CCII… I crediti derivanti da obbligazioni e da altri titoli di debito sono ammessi al passivo per il loro valore nominale, detratti i rimborsi gia' effettuati; se e' previsto un premio da estrarre a sorte, il suo valore attualizzato viene distribuito tra tutti i titoli che hanno diritto al sorteggio..
• Beni Immobili: Non esiste un diritto di rivendica in senso stretto perché la proprietà è legalmente entrata nel patrimonio del mandatario. Il mandante vanta un diritto di credito al ritrasferimento.

4. Conclusione Operativa

Se al momento della sentenza di apertura della liquidazione giudiziale il mandante non ha ancora trascritto né l'atto di ritrasferimento né la domanda giudiziale ex art. 2932 c.c., l'immobile rientra pienamente nell'attivo della liquidazione giudiziale come bene del mandatario 4Codice CivileArt. 1707 c.c.Art. 1707. (Creditori del mandatario). I creditori del mandatario non possono far valere le loro ragioni sui beni che, in esecuzione del … 8Cass. civ. sez. I, Ordinanza n. 13098/2025… di beni mobili o di crediti, il mandato risulti da scrittura avente data certa anteriore al pignoramento» (art. 1707 c.c.). Secondo laricorrente, in siffatta disciplina del mandato il giudice del merito avrebbe dovuto riconoscere ….

In tal caso:

1. Il mandante non potrà agire con la domanda di separazione ex art. 157 CCII 7Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza in attuazione della legge 19 ottobre 2017, n. 155. (19G00007)Art. 157 CCII… I crediti derivanti da obbligazioni e da altri titoli di debito sono ammessi al passivo per il loro valore nominale, detratti i rimborsi gia' effettuati; se e' previsto un premio da estrarre a sorte, il suo valore attualizzato viene distribuito tra tutti i titoli che hanno diritto al sorteggio., poiché tale azione presuppone la titolarità del diritto reale opponibile alla massa.
2. Il credito del mandante (volto a ottenere il valore del bene o il risarcimento per il mancato trasferimento) verrà ammesso al passivo solitamente in via chirografaria. Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità (es. Cass. civ. n. 13098/2025 8Cass. civ. sez. I, Ordinanza n. 13098/2025… di beni mobili o di crediti, il mandato risulti da scrittura avente data certa anteriore al pignoramento» (art. 1707 c.c.). Secondo laricorrente, in siffatta disciplina del mandato il giudice del merito avrebbe dovuto riconoscere …), non è possibile riconoscere al mandante un diritto alla prededuzione basandosi solo sulla disciplina del mandato, in quanto gli artt. 1706 e 1707 c.c. non costituiscono una "specifica disposizione di legge" che qualifichi tale credito come prededucibile.

In sintesi, l'opponibilità del diritto del mandante sull'immobile verso la massa dei creditori dipende esclusivamente dalla priorità della trascrizione rispetto all'apertura della procedura concorsuale.