Preliminare ad effetti anticipati: detenzione e possesso ex art. 1168 c.c.

Nel contratto preliminare di compravendita ad effetti anticipati, la qualificazione della situazione di fatto in cui si trova il promissario acquirente immesso nel godimento del bene è stata oggetto di una lunga evoluzione interpretativa, risolta definitivamente dalla giurisprudenza di legittimità sulla base del combinato disposto degli articoli del codice civile.

1. Inquadramento normativo e qualificazione giuridica

La natura della relazione tra il promissario acquirente e la cosa non è configurabile come possesso ai sensi dell'art. 1140 c.c. 1Codice Civileart. 1140 c.c.Art. 1140. (Possesso). Il possesso e' il potere sulla cosa che si manifesta in un'attivita' corrispondente all'esercizio della proprieta' o di altro diritto reale. …, bensì come detenzione qualificata.

Questa conclusione discende dalla struttura stessa del contratto preliminare 2Codice Civileart. 1351 c.c.Art. 1351. (Contratto preliminare). Il contratto preliminare e' nullo, se non e' fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo., che ha effetti meramente obbligatori. La consegna anticipata del bene viene ricondotta dalla giurisprudenza prevalente alla figura del comodato 3Codice Civileart. 1803 c.c.Art. 1803. (Nozione). Il comodato e' il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinche' se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. …, mentre il pagamento anticipato del prezzo al contratto di mutuo. Pertanto:

• Il promissario acquirente riconosce l'altrui diritto sulla cosa (mancanza dell'animus possidendi).
• Ai sensi dell'art. 1141 c.c. 4Codice Civileart. 1141 c.c.Art. 1141. (Mutamento della detenzione in possesso). Si presume il possesso in colui che esercita il potere di fatto, quando non si prova che ha cominciato a esercitarlo semplicemente come detenzione. …, chi ha cominciato ad avere la detenzione non può acquistare il possesso finché il titolo non venga a essere mutato per causa proveniente da un terzo o per opposizione del detentore contro il possessore (interversione del possesso).

2. Conseguenze sull'usucapione

Poiché la relazione con il bene è di mera detenzione, essa è inidonea al compimento dell'usucapione ventennale ex art. 1158 c.c. 5Codice Civileart. 1158 c.c.… La proprieta' dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtu' del possesso continuato per venti anni.. Per poter usucapire il bene, il promissario acquirente dovrebbe compiere un atto di interversione del possesso ai sensi degli artt. 1141 4Codice Civileart. 1141 c.c.Art. 1141. (Mutamento della detenzione in possesso). Si presume il possesso in colui che esercita il potere di fatto, quando non si prova che ha cominciato a esercitarlo semplicemente come detenzione. … e 1164 c.c. 6Codice Civileart. 1164 c.c.Art. 1164. (Interversione del possesso). Chi ha il possesso corrispondente all'esercizio di un diritto reale su cosa altrui non puo' usucapire …, manifestando in modo inequivocabile l'intenzione di esercitare un potere sulla cosa corrispondente alla proprietà e non più derivante dal titolo contrattuale.

Si ricorda inoltre che:

• Gli atti compiuti con l'altrui tolleranza non possono fondare l'acquisto del possesso 7Codice Civileart. 1144 c.c.Art. 1144. (Atti di tolleranza). Gli atti compiuti con l'altrui tolleranza non possono servire di fondamento all'acquisto del possesso..
• Il possesso utile per l'usucapione non deve essere affetto da vizi di violenza o clandestinità 8Codice Civileart. 1163 c.c.Art. 1163. (Vizi del possesso). Il possesso acquistato in modo violento o clandestino non giova per l'usucapione se non dal momento in cui la violenza o la clandestinita' e' cessata..

3. Tutela possessoria ex art. 1168 c.c.

Nonostante la qualifica di detentore, il promissario acquirente gode di una tutela ampia in caso di spoglio. L'art. 1168 c.c., comma 2, concede l'azione di reintegrazione (o di spoglio) non solo al possessore, ma anche a chi ha la detenzione della cosa, purché non sia per ragioni di servizio o di ospitalità 9Codice Civileart. 1168 c.c.Art. 1168. (Azione di reintegrazione). Chi e' stato violentemente od occultamente spogliato del possesso puo', entro l'anno dal sofferto spoglio, chiedere contro l'autore di esso la reintegrazione del possesso medesimo. ….

Essendo il promissario acquirente un detentore qualificato (in quanto detiene nel proprio interesse in forza di un titolo contrattuale), egli è legittimato attivamente a esperire l'azione di reintegrazione contro:

• I terzi che abbiano compiuto lo spoglio.
• Lo stesso promittente venditore (proprietario), qualora quest'ultimo sottragga violentemente o occultamente la disponibilità del bene prima della stipula del definitivo o della risoluzione del contratto.

Conclusione operativa

Il promissario acquirente immesso nel godimento dell'immobile è un detentore qualificato. Tale qualifica:

1. Esclude la possibilità di usucapire il bene ex art. 1158 c.c. 5Codice Civileart. 1158 c.c.… La proprieta' dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtu' del possesso continuato per venti anni. senza previa interversione del possesso ex art. 1141 c.c. 4Codice Civileart. 1141 c.c.Art. 1141. (Mutamento della detenzione in possesso). Si presume il possesso in colui che esercita il potere di fatto, quando non si prova che ha cominciato a esercitarlo semplicemente come detenzione. ….
2. Garantisce la piena tutela possessoria tramite l'azione di reintegrazione ex art. 1168 c.c. 9Codice Civileart. 1168 c.c.Art. 1168. (Azione di reintegrazione). Chi e' stato violentemente od occultamente spogliato del possesso puo', entro l'anno dal sofferto spoglio, chiedere contro l'autore di esso la reintegrazione del possesso medesimo. …, potendo egli reagire contro chiunque lo privi della disponibilità del bene.